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新股新大正002968申购价值分析

来源:沥青期货开户网 | 发布时间:2020-01-29 15:33

  喜欢申购打新的股民注意了,11月20日又有一只新股上市申购了,新大正正式在深交所上市申购,申购代码为002968。

  股份公司及公司前身自 1998 年设立以来,一直从事物业管理相关服务。物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

  公司提供综合物业管理服务和专项物业管理服务。公司的综合物业管理服务包括公共物业、学校物业、园区物业、商业物业、住宅物业五大业态的物业管理,专项物业管理服务则主要包括专项保洁服务和专项保安服务等。报告期内,公司主营业务未发生变化。

  上游:主要分为两类,第一类为房地产开发业,另一类是人力资源、绿化、办公用品及专用机器批发等相关行业。

  物业管理在我国只有不到 40 年的发展历程,但在国外已有 150 多年的发展历史。最早的物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法,引导并要求租户严格遵守。奥克维娅·希尔实施规范物业管理后,住房秩序和居住环境有了明显的改善,社会其他人士也纷纷效仿,并取得了政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会(CHI),这就是物业管理起源。随后美国、日本等发达国家的物业管理行业也迅速发展起来。

  国际物业管理发展历史悠久,形成了较为成熟的运营模式与庞大的产业规模。国际物业管理企业从运营模式上大体分为两大主要类型,一类是以物业设施设备管理、清洁、安保等为主业的基础物业管理企业,其典型代表为 Sodexo、ISS、First Service 等欧美企业;另一类是以运营物业管理为核心能力并保障现金流,以咨询服务增加项目获取的能力和机会,并结合资产管理获得高额利润的运营物业管理企业,其典型代表有世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴斯,以及戴德梁行(俗称五大行)。

  党的十九大报告指出,“在中高端消费、创新引领、共享经济等领域培育新增长点、形成新动能。支持传统产业优化升级,加快现代服务业”。在利好政策、技术进步、消费升级等有利因素的影响下,物业管理行业加速向现代服务业转型升级,物业服务企业顺势而为,在完成传统物业服务的基础上,使物业管理向城市社会管理、公众资产管理的方向延伸,同时为服务与满足社会公众对美好生活的需求,日益发挥了更大的作用。

  全国物业管理行业发展报告数据显示,2017 年全国物业管理行业总面积约为246.65 亿平方米,较 2014 年增加了 71.15 亿平方米,年复合增长率 12.01%,管理面积规模持续扩大。

  据中国物业管理协会发布的《2018 全国物业管理行业发展报告》,截至 2017年底,全国共有物业服务企业共 11.8 万家,相比 2014 年 10.5 万家在数量规模上有所提升。行业高度分散,各地物业服务水平参差不齐。近年来,尽管物业服务企业数量仍有增加,但物业服务行业的集中度仍逐年提升,市场份额逐渐向优质企业集中。2013-2016 年间,百强企业的全国市场份额从 16.28%上升至29.44%。2018 年,百强企业市场份额持续走高,达到38.85%。

  随着绿城服务、雅生活服务、彩生活、南都物业等一批物业公司通过上市加入资本市场,标志着物业行业得到了各个资本市场的认可,同时也说明资本的作用日益得到物业行业的重视。

  关于募集资金的用途,新大正物业方面表示,预计募集资金4.99亿元将用于企业信息化建设、物业业务拓展、市政环卫业务拓展、停车场改造及投资建设、偿还银行贷款等。

  相比一年多前南都物业的招股书,两者的市盈率仅相差0.01,新大正物业每股发行价则超出前者逾10元。同时,“后来者”新大正物业在披露的招股书中,无论是在管面积规模,还是产品结构,都与目前“唯一的对手”南都物业进行了一番对比。

  今年上半年,南都物业通过与杭州之江城投成立合营公司、收购金枫物业等方式,不断扩大自身的在管面积。截止今年6月末,其累计总签约面积6001.59万平方米,同比增长了1006.62万平方米,累计总签约项目466个。

  以目前的在管面积来看,新大正物业上市后或将超过“前者”,成为A股在管规模最大的物业股。招股书显示,截止今年6月末,新大正物业累计签约面积为6771.31万平方米,累计总签约项目323个。同时,2016年至2018年累计签约总面积分别为5137.68万平方米、6009.93万平方米、6272.43万平方米。

  虽然营收处于增长的趋势,但新大正物业的毛利率整体却呈现下降的状态。招股书显示,2016年度至2019年上半年,其主营业务毛利率分别为23.17%、21.38%、21.22%、21.3%。

  关于营收情况,新大正物业解释,与竞品相比,由于东西部经济发展水平差异,物业价格水平有一定的差距;同时,公司从事较多公共、学校、园区等专项物业项目,所以溢价处于劣势。

  从招股书披露的在管项目、收入情况来看,新大正物业主要贡献集中在重庆地区。2016年至今年6月,其计费面积中重庆地区占比分别为65.22%、62.43%、65.21%、61.1%;主营业务收入方面,重庆地区比例分别为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。

  事实上,在新大正物业上市前,今年以来,蓝光嘉宝服务、鑫苑物业服务、正商集团旗下的兴业物联等房企物管公司先后完成了“敲钟”,后续将赴港敲钟的还包括保利物业、时代中国、建业地产等。

  与房企下属物业服务平台上市不同的是,作为体量相对较小的独立第三方物管公司,包括新大正物业、南都物业,以及正在排队上市的特发服务和开元物业,都选择了A股上市。

  对此,一位业内人士对观点地产新媒体表示,第三方物管公司没有房企提供物业支持,规模普遍较小,但没有房企关联关系,容易在A股完成上市。因关联交易、公司架构等问题,房企物业平台一般会选择港交所上市。

  该业内人士继续说道,物业服务竞争的是在管面积规模,大多数房企物业可以凭借自身的影响力,在市场中对第三方物业公司进行收并购,不断扩大自身在管规模。第三方物管公司选择A股上市的优势则在于估值高和流动性强。

  近几年来,无论是房企分拆物管平台上市,还是独立第三方“只身”逐梦,都折射出物业股是目前资本市场关注的焦点之一,两者的资本化路径可以说“殊途同归”。

  但对于新大正物业来说,上市或许只是入局物管市场红海的第一步,在未来激烈的竞争中,新大正物业要走的路还很长。

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